Devoto Magazine
Este espacio tiene como objetivo identificar y analizar los principales casos especiales en operaciones inmobiliarias, evaluando sus implicancias legales, riesgos y particularidades contractuales.
El mercado inmobiliario es un universo de transacciones que, si bien se apoya en un marco legal y normativo general, está intrínsecamente marcado por una inmensa casuística. Lejos de ser un sector monolítico, su dinamismo radica precisamente en la multiplicidad de escenarios atípicos que emergen constantemente y que exigen un enfoque y un tratamiento jurídico, fiscal y comercial específicamente adaptado.
CASO 3. El inmueble a vender / alquilar está afectado el régimen de proteccióna la vivienda.
Se trata de un régimen, regulado en los arts. 244 y siguientes del Código Civil y Comercial que encuentra su fundamento en el derecho humano que toda persona tiene a la vivienda.
El objeto de tutela son las cosas inmuebles con destino de vivienda.
Para incluir el inmueble a este especial régimen de protección se requiere un acto de afectación por parte del titular registral por acta ante el registro o por escritura pública que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Legitimados: La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.
Son beneficiarios de la afectación:
- a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;
- b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.
Si la afectación es peticionada por el titular registral, se requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble. En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el inmueble.
Efectos: La afectación al régimen de protección de la vivienda ocasiona que el inmueble no sea susceptible de embargo y ejecución por deudas de causa fuente posterior a la constitución de la tutela.
Excepciones al efecto principal:
- a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble;
- b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble,
- c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;
- d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.
Desafectación y cancelación de la inscripción.
- a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;
- b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos;
- c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas,
- d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;
- e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución.
FRANCISCO NIGRO
Martillero Público y Corredor Inmobiliario
Tasador Profesional-Desarrollador Inmobiliario
Matricula CUCIBA N°8148(CABA)
Matricula Colegio de Martilleros y Corredores Públicos
Departamento Judicial de La Plata
CMCPDJLP N° 7692 (Provincia de Buenos Aires)
Avenida Nazca 3609
