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Este espacio tiene como objetivo identificar y analizar los principales casos especiales en operaciones inmobiliarias, evaluando sus implicancias legales, riesgos y particularidades contractuales.
El mercado inmobiliario, aunque regido por normas generales claras, presenta una amplia variedad de situaciones especiales que requieren un tratamiento jurídico, fiscal o comercial diferenciado.
CASO 1: El titular del inmueble a vender/alquilar es menor
En el ámbito jurídico argentino, la titularidad de un inmueble en manos de un menor de edad plantea una serie de requisitos legales fundamentales a la hora de venderlo o alquilarlo. Es importante recordar que, conforme al Código Civil y Comercial, se considera menor a toda persona que no haya cumplido los dieciocho años. Por esta razón, los menores son legalmente incapaces de ejercer por sí mismos ciertos actos jurídicos y, por ende, necesitan de la intervención de representantes legales para llevar a cabo operaciones como la venta o el alquiler de un bien inmueble.
La incapacidad de los menores es calificada como relativa, ya que en determinadas circunstancias pueden ejercer derechos con un régimen de asistencia que considere su nivel de madurez.
No obstante, en operaciones patrimoniales de relevancia, como la enajenación o el arrendamiento de bienes registrables, la actuación debe realizarse a través de sus representantes legales: en primer término, los padres; y en su defecto, un tutor designado judicialmente.
Además, toda actuación relacionada con bienes de menores debe contar con la participación del Ministerio Público de Menores e Incapaces, cuya función es proteger los derechos e intereses de quienes se encuentran en situación de incapacidad legal. Este organismo interviene en todo acto jurídico en el que se encuentre comprometido el patrimonio de un menor, garantizando que las decisiones se ajusten a su beneficio e interés superior.
En cuanto al boleto de compraventa, este debe ser firmado por el representante legal, ya sean los padres del menor o su tutor. Para acreditar tal representación, los padres deben presentar la partida de nacimiento del menor, la libreta de familia o, en su caso, la sentencia de adopción. Si el menor está bajo tutela, se requerirá el testimonio judicial que acredite la designación del tutor.
Un aspecto clave en este tipo de operaciones es la autorización judicial. No basta con la voluntad del representante legal: es obligatorio obtener autorización expresa del juez competente, previa vista al Ministerio Público. Este requisito tiene por objetivo garantizar que la operación resulte conveniente para el menor y no afecte negativamente su patrimonio presente ni futuro.
Por este motivo, se aconseja prever en el boleto de compraventa una cláusula suspensiva, estableciendo que el contrato quedará sujeto a la obtención de dicha autorización judicial dentro de un plazo determinado. En caso de obtenerse la aprobación judicial, se deberá dejar constancia de ello en el contrato y anexar una copia de la resolución judicial.
Este procedimiento también aplica a contratos de locación cuando se compromete el uso del inmueble de un menor. Aunque la afectación patrimonial no sea definitiva como en la compraventa, la intervención judicial sigue siendo recomendable para evitar conflictos legales posteriores.
En definitiva, toda operación inmobiliaria en la que participe un menor como titular del derecho requiere un análisis jurídico riguroso, la intervención de sus representantes legales, la actuación del Ministerio Público y, fundamentalmente, el aval del juez competente. Estos requisitos no son meras formalidades: constituyen garantías legales que protegen los derechos de los menores frente a decisiones que podrían afectar de forma significativa su futuro patrimonial.
FRANCISCO NIGRO
Martillero Público y Corredor Inmobiliario
Tasador Profesional-Desarrollador Inmobiliario
Matricula CUCIBA N°8148(CABA)
Matricula Colegio de Martilleros y Corredores Públicos
Departamento Judicial de La Plata
CMCPDJLP N° 7692 (Provincia de Buenos Aires)
Avenida Nazca 3609
