Devoto Magazine
Este espacio tiene como objetivo identificar y analizar los principales casos especiales en operaciones inmobiliarias, evaluando sus implicancias legales, riesgos y particularidades contractuales.
El mercado inmobiliario, aunque regido por normas generales claras, presenta una amplia variedad de situaciones especiales que requieren un tratamiento jurídico, fiscal o comercial diferenciado.
Caso 10: El titular del inmueble a vender/alquilar no tiene capacidad legal.
El Código Civil y Comercial distingue entre:
a) Personas con incapacidad: el juez puede declarar la incapacidad de una persona mayor de trece años de edad cuando se encuentre absolutamente imposibilitada de interaccionar con su entorno y expresar su voluntad por cualquier modo, medio o formato y el sistema de apoyos resulte ineficaz. En este caso, el juez designa a un curador. la curatela se rige por las reglas de la tutela.
b) Personas con capacidad restringida: el juez puede restringir la capacidad de una persona mayor de trece años que padece una adicción o una alteración mental permanente o prolongada, de suficiente gravedad, siempre que el juez estime que del ejercicio de su plena capacidad puede resultar un daño a su persona o a sus bienes.
El artículo 38 establece que la sentencia debe determinar la extensión y el alcance de la restricción, especificar las funciones y actos que se limitan, procurando que la afectación de la autonomía personal sea la menor posible y designar una o más personas de apoyo o curadores; también debe señalar las condiciones de validez de los actos específicos sujetos a la restricción con indicación de la o las personas intervinientes y la modalidad de su actuación. El art. 39 del Código dice que la sentencia debe ser inscripta en el Registro de Estado Civil y Capacidad de las Personas y se debe dejar constancia al margen del acta de nacimiento. Hasta la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial, la única manera de verificar si la persona se encontraba declarada insana era solicitando un informe de inhibición en el Registro de la Propiedad Inmueble, práctica que, por supuesto, deberá seguir cumpliendo el corredor de manera concurrente con la solicitud de una partida de nacimiento actualizada. Si del acta de nacimiento y/o del informe de inhibiciones surge la existencia de una sentencia que restringe la capacidad, deberá analizarla para determinar cómo proceder en la operación inmobiliaria: quién o quiénes deberán suscribir los instrumentos y bajo qué condiciones. El contrato de locación debe ser suscripto por los representantes con la conformidad del menor si es adolescente (13 a 18 años).
Los padres no requieren autorización judicial.
El tutor requiere autorización judicial si el plazo del contrato es superior a tres años.
FRANCISCO NIGRO
Martillero Público y Corredor Inmobiliario
Tasador Profesional-Desarrollador Inmobiliario
Matricula CUCIBA N°8148(CABA)
Matricula Colegio de Martilleros y Corredores Públicos
Departamento Judicial de La Plata
CMCPDJLP N° 7692 (Provincia de Buenos Aires)
Avenida Nazca 3609
