Devoto Magazine
Aunque el mercado inmobiliario se rige por normas claras, en la práctica, cada operación puede presentar situaciones únicas que exigen un manejo legal, fiscal y comercial especializado • Este espacio está diseñado para analizar esos casos excepcionales.
CASO 4: El titular o uno de los titulares del inmueble vender falleció.
Vender una propiedad cuando su dueño original ha fallecido es una situación frecuente, pero a menudo genera dudas. La clave para una operación exitosa reside en entender el proceso sucesorio. Para simplificar, veamos los conceptos esenciales que ayudarán a comprender este camino.
Conceptos clave de la sucesión
- Causante: Es la persona que falleció y de quien se heredan los bienes.
- Sucesores o herederos: Son las personas que reciben los bienes del causante. Los herederos universales reciben todo o una parte del patrimonio, mientras que los legatarios reciben un bien específico.
- Herencia: Es el patrimonio (derechos y obligaciones) que deja el difunto.
Tipos de sucesión
La forma en que se nombra a los herederos define el tipo de sucesión:
- Sucesión legítima: La ley establece quiénes son los herederos (descendientes, ascendientes, cónyuge, y parientes colaterales hasta el cuarto grado). Estos se clasifican en:
- Herederos forzosos: No pueden ser privados de la herencia (salvo causas graves). Son los hijos, padres y el cónyuge.
- Herederos no forzosos: Heredan si no hay herederos forzosos. Incluye a hermanos, tíos, sobrinos y primos. Pueden ser excluidos por testamento.
Sucesión testamentaria: El fallecido dejó un testamento que nombra a sus sucesores. Aquí, el causante puede instituir un heredero universal (recibe la totalidad del patrimonio), un heredero de parte alícuota (recibe una porción, como un tercio de la herencia) o un legatario (recibe un bien en particular, como un auto o una joya).
El paso indispensable: La Declaratoria de Herederos
Para poder vender un inmueble, los herederos necesitan un documento judicial que los reconozca como tales.
- Si no hay testamento, se obtiene la Declaratoria de Herederos.
- Si existe un testamento, se obtiene una resolución judicial que aprueba la validez del testamento.
Esta declaración es vital porque les permite a los herederos inscribir el inmueble a su nombre en el Registro de la Propiedad, lo cual es un requisito para la venta.
¿Cómo se logra la Declaratoria de Herederos?
El proceso judicial para obtenerla incluye:
- Acreditar el fallecimiento del causante con la partida de defunción.
- Probar el parentesco con las partidas del Registro Civil.
- Notificar a otros herederos, si se conoce su existencia.
- Publicar edictos en el Boletín Oficial para que herederos y acreedores se presenten en un plazo de 30 días.
Una vez dictada, la declaratoria les da a los herederos el poder de disponer de los bienes. Si bien no es una sentencia definitiva entre ellos, sí es un documento válido para terceros, como los compradores.
¿Se puede vender el inmueble sin tenerlo inscripto a nombre de los herederos?
Sí, a través del Tracto Abreviado. Este mecanismo permite que la venta se realice en el mismo acto que la inscripción de la declaratoria de herederos. Así, se evita una doble transferencia y se simplifica el proceso.
Para hacerlo, se debe presentar el título de propiedad original del causante y el testimonio de la declaratoria de herederos (o de la aprobación del testamento) ya inscripto. En la misma escritura de venta, se hace referencia a la sucesión y se deja constancia del pago de tasas e impuestos.
En resumen, la clave para vender un inmueble de un familiar fallecido es entender que el proceso de sucesión no sólo transfiere la propiedad, sino que también otorga a los herederos la autorización legal necesaria para disponer de ella.
FRANCISCO NIGRO
Martillero Público y Corredor Inmobiliario
Tasador Profesional-Desarrollador Inmobiliario
Matricula CUCIBA N°8148(CABA)
Matricula Colegio de Martilleros y Corredores Públicos
Departamento Judicial de La Plata
CMCPDJLP N° 7692 (Provincia de Buenos Aires)
Avenida Nazca 3609
