Devoto Magazine
Este espacio tiene como objetivo identificar y analizar los principales casos especiales en operaciones inmobiliarias, evaluando sus implicancias legales, riesgos y particularidades contractuales.
El mercado inmobiliario, aunque regido por normas generales claras, presenta una amplia variedad de situaciones especiales que requieren un tratamiento jurídico, fiscal o comercial diferenciado.
CASO 8: Uno de los titulares del inmueble está inhibido.
La inhibición es una medida de seguridad ordenada por el juez, que crea un obstáculo a la disposición de los bienes registrables. Constituye una medida cautelar que se traduce en la interdicción de vender o gravar cualquier inmueble del que el deudor pueda ser propietario en el momento de anotarse la medida o que adquiera en lo sucesivo, ya que los escribanos no pueden, sin orden judicial, otorgar escrituras traslativas de dominio o de constitución de derechos reales cuando surge del certificado expedido por el Registro de la Propiedad que existe anotada una inhibición respecto del titular del dominio.
La inhibición no es una medida contra la persona sino una limitación de la facultad de enajenar o gravar ciertos bienes y, en ese sentido, ningún escribano puede autorizar actos de disposición de bienes del inhibido sin orden judicial de levantamiento total o parcial. Se debe proceder al levantamiento de la inhibición general de bienes (al solo efecto de escriturar).
CASO 9: El inmueble a vender está gravado con un embargo.
El embargo es “«la afectación, por orden del órgano judicial, de uno o de varios bienes del deudor, o del presunto deudor, al pago del crédito sobre el cual versa el proceso».
El algunas ocasiones, el bien sobre el cual habrá de recaer el embargo será el mismo objeto de la pretensión procesal, tal como puede ocurrir en el caso del ejercicio de una acción de escrituración o de una acción reivindicatoria, mientras que, en otros supuestos, el embargo se va a establecer en el marco de un proceso en el que se persigue la ejecución de una obligación cuya prestación no tiene por objeto el bien embargado sino el cobro de un crédito, constituyéndose en este caso el embargo en una medida tendiente a garantizar la solvencia del deudor, afectando un bien que eventualmente podrá ser ejecutado para satisfacer, con su producido, el crédito.
Se puede enajenar la cosa embargada siempre y cuando se le informe al adquirente tal circunstancia, debiendo éste soportar las consecuencias del embargo. Es decir, el acto de enajenación se consideraba válido pero inoponible al embargante, quien eventualmente podría hacer efectivos sus derechos como si la enajenación no hubiera existido.
En el art. 1009 del Código Civil y Comercial se establece: “Los bienes litigiosos, gravados, o sujetos a medidas cautelares, pueden ser objeto de los contratos, sin perjuicio de los derechos de terceros. Quien de mala fe contrata sobre esos bienes como si estuviesen libres debe reparar los daños causados a la otra parte si ésta ha obrado de buena fe”.
FRANCISCO NIGRO
Martillero Público y Corredor Inmobiliario
Tasador Profesional-Desarrollador Inmobiliario
Matricula CUCIBA N°8148(CABA)
Matricula Colegio de Martilleros y Corredores Públicos
Departamento Judicial de La Plata
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