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Es de público conocimiento que el mercado de alquileres de vivienda está en plena crisis. La oferta se ha retraído en más de un 70%, producto que los propietarios no aceptan que un contrato cuya duración mínima se ha extendido a tres años, se ajuste solo una vez cada 12 meses, y mediante un índice que publica el Banco Central que promedia el índice de precios al consumidor y salarios ( Ley 27551) que no refleja el verdadero deterioro del valor adquisitivo de la moneda.
Los inquilinos a su vez se quejan por el alto precio que deben abonar y por las maniobras ilegales que muchas veces se ven obligados a acatar. Así, entre otras, se verifican las siguientes argucias con las que se intenta evadir las limitaciones de la ley:
• En vez de un contrato de locación se firma un comodato (contrato gratuito) y el pago se garantiza con pagarés.
• Se establece un precio muy superior al real y el propietario se compromete de palabra a adecuar el precio a las variantes del costo de vida.
• Se firma un contrato temporario por pocos meses, y se renueva cada vez.
• Se pacta falsamente que el destino de la locación es exclusivamente comercial o profesional, para escapar de las limitaciones del régimen de locación de viviendas.
Muchas de estas ilegítimas ocurrencias terminan en pleitos, pero aún así algunos dueños apelan a ellas y arriesgan, porque no soportan el alto costo de tener sus propiedades desocupadas (expensas, servicios, eventuales intrusiones, etc).
El miedo a alquilar de los dueños, es razonable. La indignación de los inquilinos por las condiciones leoninas que se les requieren, también lo es. Como en todos los conflictos donde ambas partes tienen razón, la solución es difícil.
Pero lo primero es vigorizar el mercado
El Estado permanece impasible, y no se atreve a dar respuesta, cuando es obvio que si flexibiliza la ley habrá mayor oferta de viviendas en alquiler. Si una modificación de la legislación actual permitiese que el ajuste del precio pueda hacerse hasta cada tres meses, por el Costo de Vida del Indec, no tenemos dudas que se volcarían al mercado locativo muchísimas propiedades actualmente desocupadas. Con este nivel de inflación, es ilógico que se exija a alguien que “venda” su producto a precio fijo, a un año de plazo, a menos que esté ofreciéndolo con un muy elevado sobreprecio.
El otro gran tema en la locación de inmuebles radica en las dificultades para obtener un desalojo rápido, aún en los supuestos de falta de pago o vencimiento del contrato.El art 684 bis del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (incorporado por ley 25488 del 22-11-2001) prevé tal medida, pero en la práctica tribunalicia algunos abogados con el afán de demorar el desahucio, solicitan la inconstitucionalidad de la norma, y el desalojo se posterga largamente.
“En nuestro Estudio, con más de 50 años de experiencia en el rubro, conocemos y tratamos de enervar todas las “chicanas” de nuestros opositores, pero aún así –a fuer de sinceros– en ocasiones nos sentimos impotentes frente a tanta morosidad judicial. Como siempre recomendamos consultarnos antes de adoptar cualquier medida en este mercado tan distorsionado” comenta el Dr. Roberto Jakim
Estudio Roberto Jakim y Asoc.
Nueva York 4034
