Devoto Magazine
Este espacio tiene como objetivo identificar y analizar los principales casos especiales en operaciones inmobiliarias, evaluando sus implicancias legales, riesgos y particularidades contractuales.
CASO 5: El vendedor no tiene título suficiente, tiene boleto de compraventa.
En nuestro ordenamiento jurídico para que se produzca la transmisión del derecho real de dominio debe cumplirse con la teoría del título y el modo. Es decir, debe haber un título suficiente (acto jurídico que tenga por finalidad la transmisión de la propiedad como el contrato de compraventa emanado del propietario capaz realizado por escritura pública) y un modo suficiente (tradición o entrega del inmueble).
Cuando quien pretende “vender” no tiene un título suficiente o no tiene ni título suficiente ni modo suficiente sino un boleto de compraventa, en rigor de verdad no puede vender. Lo que puede hacer es ceder su “lugar de comprador” en el boleto de compraventa y si tiene la posesión, puede ceder los derechos posesorios.
La cesión del Boleto de Compraventa, encuadra en el contrato de cesión de posición contractual, regulado en el código Civil y Comercial en los arts. 1636 a 1640.
El Código impone como requisito el consentimiento de las demás partes para la transmisión de la posición contractual. En efecto, dispone: “En los contratos con prestaciones pendientes cualquiera de las partes puede transmitir a un tercero su posición contractual, si las demás partes lo consienten antes, simultáneamente o después de la cesión. Si la conformidad es previa a la cesión, ésta sólo tiene efectos una vez notificada a las otras partes, en la forma establecida para la notificación al deudor cedido” (art. 1636).
El art. 1637 establece: “Desde la cesión o, en su caso, desde la notificación a las otras partes, el cedente se aparta de sus derechos y obligaciones, los que son asumidos por el cesionario.
Sin embargo, los co-contratantes cedidos conservan sus acciones contra el cedente si han pactado con éste el mantenimiento de sus derechos para el caso de incumplimiento del cesionario. En tal caso, el cedido o los cedidos deben notificar el incumplimiento al cesionario dentro de los treinta días de producido; de no hacerlo, el cedente queda libre de responsabilidad”.
El cedente garantiza al cesionario la existencia y validez del contrato. El pacto por el cual el cedente no garantiza la existencia y validez se tiene por no escrito si la nulidad o la inexistencia se debe a un hecho imputable al cedente. Si el cedente garantiza el cumplimiento de las obligaciones de los otros contratantes, responde como fiador…” (art. 1639).
El art. 1620 del Código Civil y Comercial dispone que la cesión tiene efectos respecto de terceros desde su notificación al cedido por instrumento público o privado de fecha cierta, sin perjuicio de las reglas especiales relativas a los bienes registrables.
FRANCISCO NIGRO
Martillero Público y Corredor Inmobiliario
Tasador Profesional-Desarrollador Inmobiliario
Matricula CUCIBA N°8148(CABA)
Matricula Colegio de Martilleros y Corredores Públicos
Departamento Judicial de La Plata
CMCPDJLP N° 7692 (Provincia de Buenos Aires)
Avenida Nazca 3609
