-
¿Llegaron los Reyes Magos? No, llegaron los créditos hipotecarios!!
El mercado inmobiliario tuvo la mejor noticia de los últimos años ante los anuncios de lanzamiento de créditos hipotecarios por parte del Banco Hipotecario, el Ciudad y el Supervielle. Los brokers inmobiliarios ven esta noticia como una señal alentadora de que la economía se está normalizando y de que los bancos están apostando fuertemente por ello. La competencia entre entidades financieras por ofrecer mejores tasas se percibe como un beneficio para los compradores de viviendas, ya que podría resultar en cuotas más accesibles. El Banco Hipotecario ha experimentado apenas en 5 días una explosión de consultas y visitas a su sitio web desde el anuncio, con más de 18,000 personas anotadas y según nos detalla Francisco Nigro, en su inmobiliaria ya son muchísimos los clientes que solicitaron ser asesorados al respecto y realizar su inversión. Las entidades que anunciaron créditos hipotecarios fueron el Banco Hipotecario, quien lideró la iniciativa, el Banco Ciudad siguió un día después, ofreciendo también créditos en UVA, pero exclusivamente para clientes que depositen sus sueldos en el banco, aunque aquellos que no lo hagan pueden cambiar sus ingresos para calificar.
Por otro lado, el Supervielle se convirtió en el primer banco privado en anunciar su incursión en los créditos hipotecarios, dirigidos tanto a clientes como no clientes que buscan vivienda permanente o no permanente, o planean ampliar o refaccionar su propiedad. El Banco Provincia está observando el mercado con cautela y reconoce que seguirá la tendencia marcada, una estrategia también aplicada por el Banco Nación. En resumen, hasta el momento solo tres bancos se han unido a esta iniciativa, pero hay rumores de que otras entidades seguirán el ejemplo. El Banco Hipotecario planea lanzar su programa en mayo, mientras que el Banco Ciudad comenzará a atender a interesados a partir del 29 de abril, y el Supervielle permitirá simular préstamos online a partir del 4 de mayo. El destino del dinero solicitado está dirigido a la compra de una primera o segunda vivienda que se pueda hipotecar, construcción, ampliación, reciclaje o terminación de una casa.
Francisco Nigro, Negocios Inmobiliarios
En el caso del Banco Ciudad, deben ser propiedades ubicadas en el AMBA o en provincias como Córdoba, Mendoza, Tucumán y Salta. Además, el Banco Ciudad también ofrece una línea específica para la adquisición de viviendas familiares únicas y de ocupación permanente en el microcentro. El monto de dinero que puede solicitarse en ambos casos (Ciudad e Hipotecario) es de hasta $250 millones, que serían alrededor de US$250.000.
En el caso del Hipotecario, el préstamo puede cubrir hasta el 80% de la vivienda. (quien lo solicita debe contar con el 20% restante). El Ciudad financia hasta un 75% del valor de la unidad a adquirir (el tomador debe contar con el 25% de anticipo). Para la construcción es el mismo monto pero con un anticipo y dos desembolsos contra el avance de obra. Para la terminación de una casa el crédito es por hasta $125 millones y se financia hasta el 50% del presupuesto de obra. Se manejan tasas: 8,5% y la tasa preferencial de 4,25% durante el primer año para los clientes del banco. El Ciudad tiene una tasa del 5,5% y del 3,5% para la compra de propiedades en el microcentro. El plazo máximo de pago en el Hipotecario es a 30 años, en el Ciudad son por 10, 15 y hasta 20 años. En todos los casos el capital es ajustable por UVAs y la cuota mensual a pagar no puede exceder el 25% de los ingresos del solicitante y/o su grupo familiar. El valor de las cuotas puede ser: por ejemplo, en un crédito de US$50.000 con un plazo de 25 años, las cuotas serían de $400.000 y se requerirían ingresos en blanco del hogar deudor de al menos $1,6 millones.
En el caso de una pareja que forma el hogar deudor, pueden sumar sus ingresos y solicitar el crédito en conjunto. Con respecto al Ciudad, para un préstamo de $70 millones a 20 años, la cuota inicial sería de $482.000. Si el monto es menor, por ejemplo, $10 millones a 20 años, la cuota mensual inicial sería de $68.943,32. El sistema de crédito es un sistema de cuotas constantes en el que el tomador paga la misma cantidad todos los meses pero al comienzo se cancelan más intereses que capital.
Como en el comienzo no se espera un boom de créditos, los brokers afirman que no habrá un alza de precios de las propiedades en el corto y mediano plazo. ¿Ventajas y desventajas de tomar un crédito UVA? El crédito UVA, que se ajusta mensualmente por inflación, ofrece la ventaja de cuotas iniciales más bajas en comparación con los créditos a tasa fija, y no requiere ingresos tan altos para solicitarlo. Se considera que esta opción es común en contextos inflacionarios, ya que permite adaptarse a la variación de precios. Sin embargo, el crédito UVA ha sido objeto de críticas por parte de amplios sectores, ya que el ajuste por inflación puede hacer que las cuotas se vuelvan muy difíciles de pagar para los deudores, especialmente si los salarios no aumentan al mismo ritmo. A pesar de esto, el índice de incumplimiento de los deudores UVA es bajo, aproximadamente del 1%. Esto demuestra que, aunque puede ser difícil para algunos, el crédito UVA ha sido manejado con cierto éxito en el contexto de alta inflación. La evolución de la inflación es crucial para que en la economía argentina las cuotas de los UVAS no se disparen, otra variable es la situación del salario real de las personas, que ha experimentado una caída significativa desde diciembre en comparación con la inflación. Es fundamental que los salarios crezcan más rápido que la inflación para que los deudores puedan hacer frente a las cuotas de los créditos. Otro factor clave a tener en cuenta es la evolución del dólar. Una posible devaluación y el efecto que esto tendría en los precios podrían generar inflación adicional y complicar aún más la situación para los deudores.
Si deseas asesoramiento sobre este tema, no dudes en comunicarte con nosotros, tenemos especialistas para satisfacer todas tus consultas.
FRANCISCO NIGRO
Martillero Público y Corredor Inmobiliario
Tasador Profesional-Desarrollador Inmobiliario
Matricula CUCIBA N°8148(CABA)
Matricula Colegio de Martilleros y Corredores Públicos
Departamento Judicial de La Plata
CMCPDJLP N° 7692 (Provincia de Buenos Aires)
Avenida Nazca 3609
Para contactarse por WhatsApp clickee aquí 11 5121-4336
