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Apartir de la Cero Hora del día Lunes 8 de Julio de 2024 la Ley 27743, conocida como “Paquete Fiscal”, ha derogado la Ley 23905 que regía por 33 años el Impuesto a la Transferencia de Bienes Inmuebles (ITI) para personas físicas y sucesiones indivisas, donde el escribano actuaba como agente de retención. Este cambio representa una transformación significativa en la actividad tributaria notarial.
Con esta derogación, el sistema tributario nacional para las transmisiones onerosas de inmuebles se simplifica, estableciéndose tres categorías principales:
• Sujetos empresa: Incluye a sociedades y otros sujetos colectivos, quienes están sujetos a una retención del 3% a cuenta del Impuesto a las Ganancias según la Resolución AFIP 2139.
• Personas humanas (no empresas ni habitualistas): Se deben considerar dos situaciones específicas:
– Inmuebles adquiridos onerosamente desde el 1 de enero de 2018 están sujetos al Impuesto a las Ganancias Cedulares, que el escribano debe identificar para que el contribuyente liquide y pague en el siguiente año calendario, sin que el escribano actúe como agente de retención según la RG 4190 E de AFIP.
– Inmuebles que formen parte del patrimonio de la persona humana con causa anterior al 1 de enero de 2018 o que la adquisición –si bien posterior a esa fecha– reconoce causa gratuita y el causante o donante lo tenía incorporado en forma previa a 2018. Este caso (que antes correspondía al ITI) actualmente queda fuera de todo hecho imponible, y, por ende, no hay ni retención ni tributo que se aplique al respecto de dicho negocio oneroso. Vale decir que, donde antes existía Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, hoy NO HAY NADA, cero retención.
• Derogación completa del ITI: Esto implica que ya no hay ningún impuesto ni retención aplicable a las transmisiones onerosas de inmuebles que antes estaban sujetas al ITI. Además, se elimina la consulta de residentes del exterior.
Es fundamental que los escribanos realicen un análisis detallado de cada operación para determinar el régimen tributario aplicable, asegurándose de cumplir con las nuevas disposiciones legales y brindando el asesoramiento adecuado a las partes involucradas. Dos situaciones especiales a considerar incluyen la posible existencia de operaciones de transmisión realizadas antes de la derogación de la ley que aún podrían tener implicaciones tributarias, así como la venta de inmuebles por parte de residentes tributarios del exterior, donde el agente de retención recae en el adquirente.
En resumen, el rol del escribano a nivel nacional se limita ahora a actuar como agente de retención del 3% a cuenta del Impuesto a las Ganancias global para sujetos colectivos y operaciones específicas, eliminándose completamente su rol anterior en la retención del ITI y el Impuesto a las Ganancias Cedulares.
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FRANCISCO NIGRO
Martillero Público y Corredor Inmobiliario
Tasador Profesional-Desarrollador Inmobiliario
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Matricula Colegio de Martilleros y Corredores Públicos
Departamento Judicial de La Plata
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